Застройщик почти любого жилого комплекса гарантирует своим покупателям жизнь в сказке – но, к сожалению, часто оказывается, что сказками были только его обещания. Я мужчина взрослый и самостоятельный, поэтому на слово никому не верю и все сказки предпочитаю проверять самостоятельно. Так, наконец-то вернувшись из путешествия в Великий Устюг на родину Деда Мороза, я сразу отправился проверять другого сказочника – Ганса Христиана Андерсена. Ну, конечно, не его самого, а жилой комплекс с его именем, в прошлом году получивший из рук Сергея Собянина приз в номинации «Лучший жилой комплекс Москвы».
«Андерсен» – это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса, который расположился в Новой Москве, примерно в 10-11 километрах на юго-западе от МКАД. Он был задуман ещё в 2013-м году – причем, что интересно, как проект бизнес-класса. Представитель застройщика и сейчас говорит, что по качеству жилья это действительно бизнес, а вот цены здесь – самые что ни на есть комфортные. Свои слова он подтверждает огороженной территорией комплекса, собственными набережной и лесом, разнообразием деталей предлагаемого жилья.
Изначально проект «Андерсена» предполагал, что в его составе будут только малоэтажные дома. Но сейчас в четвёртой и пятой очередях строят два монолитных дома побольше – восьмиэтажный «Дом у парка» и девятиэтажный «Флагман».
Застройщик говорит, что два этих здания появились в том числе для лучшего архитектурного вида – чтобы в малоэтажном жилом комплексе были две высокие константы. Впрочем, обещают, что новых исключений не будет, и больше вверх «Андерсен» не вырастет. И хотя все возможности для этого предлагает запланированная шестая очередь, в рамках которой появится квартал из четырёх домов под названием «У леса», там тоже обещают только малоэтажное строительство. На данный момент, после полного завершения трёх очередей, в комплексе готово уже около 50 домов, все они трёхэтажные.
Расположение у комплекса такое, что даже его жителям он напоминает очень современный и технологичный дачный посёлок. Под технологичностью, вероятно, подразумевается оснащение домов всеми видами коммуникаций: водопроводом, канализацией, электроснабжением, газоснабжением, связью и даже сигнализацией. У каждого дома индивидуальное отопление – можно самостоятельно выставлять необходимую температуру.
Поначалу может показаться, что все дома здесь одинаковые, но это впечатление обманчивое. Наоборот, все они, будучи выдержанными в общей стилистике (застройщик определяет её как прямоугольно-рубленый «хай-тек»), чуть-чуть, но заметно друг от друга отличаются: у одних фасад в полоску, у других – «под кирпич», большинство фасадов вроде бы тёмные, но есть и редкие светлые, ну и так далее. Интересно, что и планировки квартир тоже совершенно разные.
Квартирный фонд представлен студиями, одно-, двух- и трёхкомнатными квартирами. Разброс площадей – от 25 до 100 квадратных метров, а цен – от 2 до 15,5 миллионов рублей. Стоимость одного квадратного метра начинается от 73 тысяч рублей. Все квартиры по умолчанию сдаются без отделки, но с межкомнатными перегородками.
Правда, докупить отделку тоже можно: самый дешевый вариант – 11,5 тысяч рублей за квадратный метр, а самый дорогой – за 18.
Но всё, что предлагается вам в самом минимуме, это временная входная дверь, разведённое по полу отопление, электрика до щитка. Высота потолков на первом этаже – 315 сантиметров, а на втором и третьем этажах на 15 сантиметров меньше. Так как планировки квартир в «Андерсене» действительно разные, покупателям есть из чего выбрать, я расскажу только о тех двух, что посетил в рамках своего обзора.
Значит, сначала мы с моим оператором зашли в двухкомнатную квартиру на первом этаже с площадью в 72 квадратных метра. Она продаётся с самой дешёвой из предлагаемых отделок (что отделка самая дешёвая, к сожалению, было заметно) и даже с мебелью от партнёра застройщика, что является практически уникальным предложением в этом ЖК. Квартира удивительная – причём одновременно и в хорошем, и в плохом смыслах этого слова. С самого порога меня поразило обилие плитки – она и в коридоре, и в двух санузлах, и на кухне, нет её только в спальнях. Кроме перечисленных помещений в этой квартире есть довольно большие кладовая и гардеробная.
Последняя большая настолько, что я бы лично вообще переоборудовал её в какую-нибудь гостевую – и это вовсе не потому, что у меня очень мало одежды.
Кухня тоже оставила двоякое впечатление. С одной стороны, там есть впечатляющее панорамное окно с видом на высокую зелёную траву во дворе. Сразу захотелось закончить обзор и прямо там лечь спать, чтобы с утра прийти на кухню и выпить чашечку кофе перед этим окном.
К счастью, оператор меня от этого отговорила, обратив внимание на стоящий прямо перед окном большой радиатор отопления, изрядно портящий вид. Почему нельзя было сделать его чуть меньше? Похожий вопрос возник у меня при осмотре кухонных шкафчиков – сервисная дверца газового котла, да и сам он, расположены так неудобно, а газовые трубы так некрасиво выделяются на фоне кухни, что я не верю, что всё это нельзя было сделать по-другому, лучше. Последним ударом стала мебель в спальнях – точно такая была в моём детстве, а оно у меня прошло в Сыктывкаре в 90-е годы. Я-то уж думал, такого больше не делают – ан нет, ещё как. В общем, квартира хорошая, большая, «распашонка», а вот отделка и мебель оставляют желать лучшего.
Далее мы решили посетить квартиру на третьем этаже, сдающуюся без отделки. Тем более, там было хорошо видно, что внешние стены и межквартирные перегородки в «Андерсене» делаются из кирпича, а это для современного жилого комплекса бесспорный плюс.
Там был уже один санузел, но две гардеробные и две почти одинакового размера спальни с панорамными окнами. Тоже хорошая планировка, в которой разве что есть смысл совместить кухню с одной из комнат для достижения большего эффекта загородной жизни – тогда вид на реку Десна будет открываться сразу из двух окон, а не из одного.
(Правда, встреченные мной местные жители пожаловались, что окна надо менять, из них дует – так что при вдвойне прекрасном виде вам и дуло бы в два раза больше).
Входные группы в «Андерсене» красивые и уютные. Под козырьком каждого подъезда стоит удобная скамеечка, у входных дверей коврики, за ними – консьержная (правда, без консьержей).
Так как лифты в трёхэтажных домах, конечно, не предусмотрены (они будут только во «Флагман» и в «Доме у парка»), подниматься приходится по лестнице. Но восхождение должно скрасить огромное окно, начинающееся с первого этажа и доходящее до третьего.
Главным достоинством благоустройства внутренней территории «Андерсена» является километровая набережная реки Десна. Она пока готова не вся, но та часть, что готова, сделана хорошо – красивые фонарики, заборчики, лесенки и детские площадки явно вдохновлены Европой.
По реке иногда проплывают яхты, а на них смотрят люди, готовящие шашлыки – мангалами усыпан почти весь берег. Кстати, может, как-нибудь, пока вы будете есть мясо на пикнике у дома, мимо вас проплывет и Владимир Владимирович Путин – дача №1 располагается отсюда неподалёку. К сожалению, даже от такой прекрасной набережной впечатление было немного испорчено, на этот раз – неудовлетворительной работой управляющей компании, которая совершенно не стрижёт траву. К УК вообще хватает претензий: она не только плохо работает (зимой не убирают снег, в подъездах не моют), но и просит за это большие деньги.
Кроме набережной, прямо на территории жилого комплекса скоро должен быть открыт настоящий парк почти на пять гектар. Сейчас это просто участок соседнего леса, но застройщик договаривается с администрацией о его присвоении.
Пока «Андерсену» ощутимо не хватает только объектов внутренней инфраструктуры. Ладно, например, что нет паркинга – дороги достаточно широкие, чтобы машины можно было парковать у дома. Но ведь нет и никаких социальных объектов – ни школы, ни детского сада. Правда, последний обещают начать строить уже в этом году – он будет рассчитан на 165 мест и, скорее всего, частным. Первые нормальные магазины в ЖК войдут в состав настоящего торгового комплекса и откроются на первом этаже одного из высоких домов – пока есть только небольшой продуктовый ларёк.
Продажи в жилом комплексе ведутся по договору долевого участия, стоимость его регистрации – 25 тысяч рублей. А на квартиры цены следующие:
| Тип квартир | Метраж (м2) | Стоимость (млн. руб.) | Стоимость м2 (млн. руб.) |
|---|---|---|---|
| Студии | 25,2 – 30,7 | 2 – 2,3 | 73 — 160 |
| 1-комнатные | 38,2 – 52,2 | 2,9 – 6,1 | |
| 2-комнатные | 57,2 – 85,6 | 4,6 – 10,2 | |
| 3-комнатные | 80,6 – 100,3 | 6,4 – 15,7 |
Квартиру можно приобрести в ипотеку от 15 крупных банков.
Вообще, способы приобретения квартир в «Андерсене» доступны самые разные: 100% предоплата, в ипотеку, в рассрочку. Можно использовать материнский капитал и систему взаимозачёта.
На находящиеся в продаже квартиры часто бывают скидки, поэтому есть смысл внимательно следить за сайтом проекта (он же, по совместительству, является и сайтом застройщика). Скидки делаются либо на конкретные квартиры, либо приурочиваются к каким-то праздничным датам. Конкретно сейчас действует необычная и привлекательная акция: в паре домов квартиры продают по ценам прошлого года.
Тариф на коммунальные услуги сначала был установлен администрацией Десеновского поселения как 25 рублей за квадратный метр, но управляющая компания «Комплексный сервис» повысила его больше, чем в два раза – до 53 рублей. Местные жители с этими ценами пытаются бороться.
Район, в котором прямо сейчас строится жилой комплекс «Андерсен», не может похвастать богатой историей. Честно говоря, и настоящее-то у него не слишком интересное – здесь нет почти ничего, кроме прекрасной природы. Экология не загрязняется никакими вредными производствами, рядом есть большой лес и речка Десна. Но вот за всем остальным местным жителям придётся ездить либо в Москву, либо в другие ближайшие поселения.
Из ближайших развлечений – семейный оздоровительный комплекс со SPA-центром, кафе, бильярдной, бассейном и спортклубом. Там также есть конференц-зал, где можно провести какое-нибудь деловое мероприятие, а после (но уже не в самом зале!) поиграть в пейнтбол или покататься на лошадях.
Каких-либо объектов социальной инфраструктуры нет вообще, за ними нужно ехать в посёлок Ватутинки и конкурирующий с «Андерсеном» жилой комплекс «Новые Ватутинки». Там и медицинские учреждения, и образовательные – именно туда из «Андерсена» детей в школу возит школьный автобус.
Ближайшие магазины тоже только там. Единственное утешение в этом плане –расположенная в 13 километрах «Мега Тёплый стан». Там и «Икея», и «Ашан», и OBI, и множество небольших магазинов.
Транспортная доступность комплекса завязана на Калужском шоссе – к счастью, сейчас его расширяют до пяти-шести полос, и благодаря этому время в пути до Москвы заметно сокращается. Сейчас от станции метро «Тёплый стан» ходят маршрутки, которые останавливаются примерно в полутора километрах от комплекса – но застройщик ведёт переговоры о городском маршруте, который будет идти от метро прямо до ворот ЖК.
- ЖК «Новые Ватутинки», квартал «Южный» («Инвесттраст»)
- ЖК «Новые Ватутинки», микрорайон «Центральный» («Инвесттраст»)
- ЖК «Санрайс» («Евро-Старт»)
- ЖК «Gaziol Park» (ГК «Ташир»)
Застройщиком жилого комплекса «Андерсен» выступает компания «Десна-Лэнд». Её не назовёшь известным, опытным или проверенным мастером своего дела – хотя она была зарегистрирована ещё в 2006-м году, «Андерсен» – единственный её проект на данный момент. Известно о «Десна-Лэнд» критично мало, у компании даже нет собственного сайта. Впрочем, это не мешает компании чуть ли не каждый год получать какие-либо награды за свой первый проект и успешно вести продажи.
Что ж, сказка оказалась былью: жилой комплекс «Андерсен» – красивый, экологичный и не самый дорогой. К сожалению, и здесь есть проблемы – это как привычное для загородного ЖК отсутствие инфраструктуры, так и не самое привычное, пусть и часто встречающееся наплевательское отношение управляющей компании. Надеюсь, что все проблемы скоро будут решены, дома достроены, магазины и объекты социальной инфраструктуры открыты, – и тогда дышать свежим загородным воздухом можно будет совсем свободно, забыв обо всех заботах.
- Прекрасная архитектура
- Огороженная благоустроенная территория
- Взвешенная ценовая политика
- Московская прописка
- Благоприятная экология
Информация о ЖК «Андерсен» предоставлена порталом «Новостроев.ру»
источник
ЖК «Андерсен» (поселение Десеновское)
Застройщик: ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ДЕСНА-ЛЭНД»
109004 г.Москва, ул. Николоямская дом 40 стр.1
ИНН 7702592336 ОГРН 1067746178158
Дата регистрации: 31.01.2006 года
Дата постановки на учет в налоговом органе 08.12.2006 года.
— Генеральный подрядчик: ООО «Строительно-монтажное управление №12» Московская область, г. Подольск, пр. Ленина, д.93, пом.3 (ИНН 5046072134 ОГРН 1085003000873)
— Общество с ограниченной ответственностью «Ока Стройсервис» Нижегородская область, г. Нижний Новгород, ул. Бориса Панина, д.3, оф.324 (ИНН 7709775875 ОГРН1087746109846)
Затягивание сроков строительных работ. Продление сроков ввода в эксплуатацию построенного объекта
Многоквартирный жилой дом № 55 (4 очередь). Разрешение на строительство 77- 232000-012246-2016 выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 17 февраля 2016 года. Начало строительства — 1 марта 2016 года, окончание строительства — 3 квартал 2017 года. Разрешение на строительство 77-232000-012246-2016 действует до 17 февраля 2018 года. Не просрочено.
Ввод в эксплуатацию согласно разрешительной документации — 4 квартал 2017 года. Срок разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не наступил. Многоквартирные жилые дома № 1, 2, 3, 9, 10, 11, 28, 29, 30 (1 очередь).
Разрешение на строительство RU 50503000-563/12-р/с выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 29 июня 2012 года. Начало строительства 1 апреля 2013 года, окончание 31 августа 2014 года.
31.10.2014 года в проектную декларацию были внесены изменения, согласно которым срок окончания строительства перенесен на 31 марта 2015 года. Разрешение на строительство было продлено на 9 месяцев.
Ввод в эксплуатацию согласно разрешительной документации 31 декабря 2014 года. Был перенесен на 30 июля 2015 года изменениями в проектной декларации от 31.10.2014 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию RU 77232000-006214 было выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 30 декабря 2014 года. Таким образом, несмотря на внесенные в разрешительную документацию изменения, увеличивающие срок введения объектов в эксплуатацию, фактически объекты были введены в эксплуатацию в срок, изначально прописанный в разрешительной документации, т.е. без задержек.
Многоквартирные жилые дома № 4, 5, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 26, 27, 31, 32, 33 (2 очередь). Разрешение на строительство RU 50503000-563/12-р/с выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 29 июня 2012 года. Срок действия 31 декабря 2015 года. Начало строительства 1 ноября 2013 года, окончание 30 июня 2015 года.
01.10.2015 года в проектную декларацию были внесены изменения, согласно которым срок окончания строительства перенесен на 31 июля 2015 года (постфактум). Строительство не уложилось в сроки согласно согласованному с контролирующими государственными органами проекта организации строительства (ПОС) на 1 месяц.
Ввод в эксплуатацию согласно разрешительной документации 30 июня 2015 года. Был перенесен на 30 октября 2015 года согласно изменениям в проектной декларации от 01.10.2015 года.
Разрешение на ввод в эксплуатацию RU 77232000-6947-2015 было выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 09 декабря 2015 года. Таким образом введение объектов в эксплуатацию было осуществлено с задержкой в 5 месяцев относительно сроков, прописанных в разрешительной документации.
Многоквартирные жилые дома № 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 (3 очередь). Разрешение на строительство RU 50503000-563/12-р/с выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 29 июня 2012 года. Срок действия 31 декабря 2015 года. Не продлевалось. Начало строительства 1 октября 2014 года, окончание 31 декабря 2015 года.
Ввод в эксплуатацию согласно разрешительной документации 31 марта 2016 года. Был перенесен на 30 июня 2016 года согласно изменениям в проектной декларации от 08 апреля 2016 года. Таким образом введение объектов в эксплуатацию, предположительно, произойдет с задержкой на 3 месяца. При этом срок фактической задержки будет определен только после введения объектов в эксплуатацию.
Вывод: Компания ЗАО «Десна-Лэнд», вероятно, испытывает небольшие проблемы с финансированием текущего строительства.
Жилые дома 1 очереди строительства в 2014 году были введены в эксплуатацию в срок, согласно разрешительной документации.
Жилые дома 2 очереди были введены в эксплуатацию в 2015 году на 5 месяцев позже срока, прописанного в разрешительной документации.
Жилые дома 3 очереди строительства будут введены в эксплуатацию в 2016 году в срок, как минимум, на 3 месяца превышающий срок, прописанный в разрешительной документации. Фактическая задержка будет ясна только после ввода жилых домов этой очереди в эксплуатацию.
Задержка не является значительной по меркам строительной отрасли, но определенные проблемы, нарастающие от года к году, налицо, и вероятно, отражают общую негативную ситуацию в строительной отрасли, и в целом непростую ситуацию в стране.
Финансовые результаты застройщика (показывают или не показывают прибыль).
Результаты застройщика на 31 декабря 2013 (предыдущий год) и на 31 декабря 2014
(отчетный год) в тысячах рублей
Основные средства на конец отчетного года 3 490 311
Основные средства на конец предыдущего года 1 889 712
Финансовые вложения на конец отчетного года 0
Финансовые вложения на конец предыдущего года 15 000
Итого внеоборотных активов на конец отчетного года 3 490 311
Итого внеоборотных активов на конец предыдущего года 1 904 712
Запасы на конец отчетного года 45 793
Запасы на конец предыдущего года 37 054
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям на конец отчетного года 8 515
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям на конец предыдущего года 12 788
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 1 297 277
Дебиторская задолженность на конец предыдущего года 592 840
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) на конец отчетного года 95 450
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) на конец предыдущего года 0
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 26 822
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец предыдущего года 259 960
Прочие оборотные активы на конец отчетного года 101 996
Прочие оборотные активы на конец предыдущего года 22
Итого оборотных активов на конец отчетного года 1 575 853
Итого оборотных активов на конец предыдущего года 902 665
БАЛАНС (актив) на конец отчетного года 5 066 164
БАЛАНС (актив) на конец предыдущего года 2 807 377
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей) на конец отчетного года 100
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей) на конец предыдущего года 100
Переоценка внеоборотных активов на конец отчетного года 870 005
Переоценка внеоборотных активов на конец предыдущего года 870 005
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) на конец отчетного года 579
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) на конец предыдущего года 118
ИТОГО капитал на конец отчетного года 870 685
ИТОГО капитал на конец предыдущего года 870 224
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 289 237
Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года 605 306
Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года 3 318 587
Прочие долгосрочные обязательства на конец предыдущего года 723 995
ИТОГО долгосрочных обязательств на конец отчетного года 3 607 824
ИТОГО долгосрочных обязательств на конец предыдущего года 1 329 300
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года 9 053
Краткосрочные заемные обязательства на конец предыдущего года 15 305
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 578 603
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец предыдущего года 592 548
ИТОГО краткосрочных обязательств на конец отчетного года 587 656
ИТОГО краткосрочных обязательств на конец предыдущего года 607 853
БАЛАНС (пассив) на конец отчетного года 5 066 164
БАЛАНС (пассив) на конец предыдущего года 2 807 377
Выручка за отчетный год 56 052
Выручка за предыдущий год 968
Себестоимость продаж за отчетный год 0
Себестоимость продаж за предыдущий год 0
Валовая прибыль (убыток) за отчетный год 56 052
Валовая прибыль (убыток) за предыдущий год 968
Управленческие расходы за отчетный год 67 086
Управленческие расходы за предыдущий год 768
Прибыль (убыток) от продаж за отчетный год -11 034
Прибыль (убыток) от продаж за предыдущий год 200
Доходы от участия в других организациях за отчетный год 0
Доходы от участия в других организациях за предыдущий год 0
Проценты к получению за отчетный год 12 048
Проценты к получению за предыдущий год 46
Проценты к уплате за отчетный год 39
Проценты к уплате за предыдущий год 140
Прочие расходы за отчетный год 387
Прочие расходы за предыдущий год 43
Прибыль (убыток) до налогообложения за отчетный год 588
Прибыль (убыток) до налогообложения за предыдущий год 63
Текущий налог на прибыль за отчетный год 128
Текущий налог на прибыль за предыдущий год 16
Постоянные налоговые обязательства (активы) за отчетный год 10
Постоянные налоговые обязательства (активы) за предыдущий год 3
Чистая прибыль (убыток) за отчетный год 460
Чистая прибыль (убыток) за предыдущий год 47
Совокупный финансовый результат периода за отчетный год 460
Совокупный финансовый результат периода за предыдущий год 47
Чистая прибыль (Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)) 0
Чистые активы на 31 декабря отчетного года 0
Чистые активы на 31 декабря предыдущего года 0
Поступления – всего за отчетный год 0
От продажи продукции, товаров, работ и услуг за отчетный год 0
Платежи – всего за отчетный год 0
Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги за отчетный год 0
В связи с оплатой труда работников за отчетный год 0
Сальдо денежных потоков от текущих операций за отчетный год 0
Поступления – всего за отчетный год 0
От возврата предоставленных займов, от продажи долговых ценных бумаг (прав
требования денежных средств к другим лицам) за отчетный год 0
Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций за отчетный год 0
Сальдо денежных потоков от финансовых операций за отчетный год 0
Сальдо денежных потоков за отчетный период 0
Поступило средств — всего за отчетный год 0
Остаток средств на конец отчетного года 0
По итогам 2015 года прибыль составила 307 тыс.руб.
Дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — 457 638 тыс.руб.
Кредиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — 520 891 тыс.руб.
Планируемая стоимость возведения оставшихся не построенных и не введенных в эксплуатацию корпусов
— Многоквартирный жилой дом № 55 (4 очередь) — 454 963 тыс.руб.
К моменту начала строительства в первом квартале 2013 года ЗАО «Десна-Лэнд» было действующим предприятием, которое не занималось строительством в период, за три предшествующих года, имело прибыль в размере около 30 тыс.руб., кредиторскую задолженность в размере около 500 млн.руб. и дебиторскую задолженность в размере около 290 млн. руб (что отражено в проектной декларации №1). Т.е. финансовое состояние не позволяло начать строительство за счет собственных средств.
Представленная отчетность отражает ситуацию по состоянию на 31 декабря 2014 года, т.е. к моменту ввода в эксплуатацию первой очереди (стоимостью согласно проектной декларации 959 498 тыс.руб.)
Из отчетности видно, что сумма внеоборотных активов (к которым относится и незавершенное объемом строительство) составляет около 3,5 млрд.руб., дебиторская задолженность около 1,3 млрд.руб., денежные средства около 0,270 млрд. руб.
Переоценка внеоборотных активов (построенной недвижимости) принесла дополнительно 0,87 млрд.руб.
Предприятие пользовалось заемными средствами, но размер задолженности по займам сокращался (0,3 млрд.руб. против 0,6 млрд.руб. годом ранее). Размер долгосрочных обязательств (к которым относятся вложения инвесторов и денежные средства дольщиков) составил около 3,3 млрд. руб. Кредиторская задолженность составила около 0,6 млрд.руб.
Собственная выручка предприятия в размере 56 млн.руб. принесла убыток в размере 11 млн.руб.
Предприятие не совершало никаких иных инвестиционных и финансовых операций. Чистые активы на конец 2014 год составили 0 рублей.
До начала строительства 4 очереди (многоквартирного дома №55) в 2015 году ЗАО «Десна-Лэнд» освоила 1 901 068 тыс.руб. во 2 очереди (согласно разрешительной документации), и 862 556тыс.руб. в 3 очереди (итого: около 2,7 млрд.руб.)
Капитала, образовавшегося в результате переоценки внеоборотных активов (объектов строительства) с учетом погашения долгосрочных заемных обязательств, недостаточно для самостоятельного финансирования строительства. В то же время предприятие к окончанию 2014 года имело благоприятное соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.
Поэтому несмотря на отсутствие каких-либо собственных активов, отсутствие значительной выручки от собственной финансово-хозяйственной деятельности, показанный небольшой убыток, при наличии поступлений денег из вне (либо инвестиций родственных структур, либо средств дольщиков), этого капитала достаточно для строительства объектов 2 и 3 очереди. В то же время любое нарушение притока денежных средств из вне может привести к затягиванию строительства, что показала незначительная задержка сроков сдачи объектов в 2015 году.
Анализ финансовых отчетов показывает, что эта не имеющая активов, не обладающая значительным уставным капиталом компания имеет довольно устойчивую структуру баланса, но при этом может финансировать строительные работы только при наличии финансовых поступлений из вне (за счет инвесторов или дольщиков).
Ресурсами для самостоятельного финансирования строительства эта компания не располагает. Любое ухудшение поступления денежных средств из вне приведет к задержкам в строительстве. Задержки в сроках в 2015, 2016 годах говорят о некоторых проблемах, появившихся у ЗАО «Десна-Лэнд». При отсутствии дополнительного финансирования из вне, схема становится рискованной, а финансовое положение застройщика менее устойчивым.
Финансовые результаты по итогам 2015 года, отраженные в последних проектных декларациях, говорят о том, что финансовое состояние компании не стало устойчивей.
Согласно проектной декларации от 24 февраля 2016 года учредителями ЗАО «Десна- Лэнд» являются:
ФЕРРАРА АЛЬЯНС ЛЛП — 25,1% голосов;
Закрытое акционерное общество «Созвездие» — 65,5% голосов;
Яхонтова Ольга Борисовна — 9,4% голосов.
Согласно выписки с ЕГРЮЛ от 05.05.2016 года единственным учредителем ЗАО «Десна-Лэнд» с 31.01.2006 является Поволяева Наталья Владимировна (ИНН 772008625442).
Объяснить это несоответствие используя только открытые источники не представляется возможным.
Менеджмент Генеральный Директор согласно выписке из ЕГРЮЛ от 05.05.2016 года: Маренко Олег Павлович
Кроме того, согласно данным «Контур-Фокус» ранее генеральным директором ЗАО «Десна-Лэнд» являлся Запруднов Сергей Александрович, который одновременно является генеральным директором ЗАО «МИЭЛЬ». Юридический адрес обеих фирм одинаков: 109004, г. МОСКВА, ул. НИКОЛОЯМСКАЯ, д. 40, стр. 1.
Уставный капитал: 100 000 руб. по состоянию на 31.01.2006.
Компания является монопрофильной. Основной сферой деятельности, согласно открытым источникам, и анализу финансовой отчетности (отсутствию сколько-нибудь значительной выручки от иной деятельности) является строительство жилья ЖК «Андерсен». Наличие специализации только в одной сфере деятельности – строительстве недвижимости на стагнирующем рынке новостроек является фактором риска для ЗАО «Десна-Лэнд».
С другой стороны, неподтвержденная информация об аффилированности ЗАО «Десна-Лэнд» и «Миэль» не гарантируют помощь при возникновении возможных финансовых проблем при строительстве ЖК «Андерсен», потому что юридически эти компании ничем не связаны.
Важно: В разрешительной документации застройщика отсутствует информация о заключении договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве с какой-либо страховой компанией.
Мерой обеспечения гарантий прав участников долевого строительства при заключении договора долевого участия с ЗАО «Десна-Лэнд» является залоговое обременение на землю и долю в объекте незавершенного строительства (после государственной регистрации договора долевого участия) в порядке предусмотренным статьями 13—15 ФЗ № 214—ФЗ от «30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акта РФ».
До начала работ по ЖК «Андерсен» Закрытое акционерное общество «Десна-Лэнд» не осуществлял какие-либо другие строительные проекты.
Аккредитация Застройщика ЗАО «Десна-Лэнд» в банках:
Московский ипотечный банк
говорит о хорошей проработанности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, определяют степень риска.
Проверок Главгосстройнадзора Московской области, выявивших существенные нарушения в ходе строительства, и могущих повлиять на темпы строительства и его результат в 2015 году не зафиксировано.
Важно: ООО «Южный тракт» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ЗАО «Десна-Лэнд» о расторжении договора инвестирования от 02.08.2006 г. N 1-ДИ и о взыскании оплаченных по договору денежных средств в размере 486 463 423 рубля 79 копеек.
Согласно исковому заявлению права инвестора по договору инвестирования № 1-ДИ от 02.08.2006 г. с дополнительными соглашениями, заключенному между ЗАО «МИЭЛЬ Инвестиции в загородную недвижимость» и ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», на получение в собственность по завершении строительства жилых домов в соответствии с условиями договора инвестирования принадлежат ЗАО «Южный Тракт» на основании:
— договора уступки прав и обязанностей по договору инвестирования № 1-ДИ от 02.08.2006 г., заключенного между ЗАО «МИЭЛЬ-Инвестиции в Загородную Недвижимость» и ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость».
— договора уступки прав и обязанностей по договору инвестирования № 1-ДИ от 02.08.2006 г., заключенного между ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» и ЗАО «Южный Тракт».
Препятствием взысканию является позиция ЗАО «МИЭЛЬ Инвестиции в загородную недвижимость», против которого возбуждена процедура банкротства 08 мая 2013 г. (резолютивная часть объявлена 26.04.2013 г.) продленная определением арбитражного суда города Москвы до 26 апреля 2016 г.
Существует риск, что при удовлетворении требований ЗАО «Южный Тракт» к ЗАО «Десна-Лэнд» финансовый ущерб, понесенный последним затруднит строительство и своевременную сдачу многоквартирного жилого дома № 55. Кроме того обращает на себя внимание, что в последние годы уже как минимум две компании входящие в группу «МИЭЛЬ», а именно: «МИЭЛЬ — Инвестиции в загородную недвижимость» и «МИЭЛЬ — Новостройки» подверглись процедуре банкротства, при этом нахождение этих компаний в этой группе никак не препятствовало их банкротству.
Таким образом, можно констатировать, что этот судебный иск несет потенциальную угрозу дольщикам, которые решат вложить свои денежные средства в ЖК «Андерсен».
Иных имеющих значение административных, гражданских, банкротных судопроизводств могущих оказывать влияние на финансово-хозяйственную деятельность ЗАО «Десна-Лэнд» не обнаружено.
Данные о долгах и исполнительных производств в отношении компании отсутствуют.
Застройщик ЗАО «Десна-Лэнд» проводит широкую программу скидок, информацию о которых можно получить на официальном сайте ЖК «Андерсен». Наличие широкой программы скидок может свидетельствовать о том, что существующего денежного потока и количества клиентов, заключающих договора долевого участия недостаточно для своевременного и полного финансирования компанией плана производства строительных работ, сроки которых прописаны в разрешительной документации, и зафиксированы условиями договоров долевого участия с покупателями квартир. Подобными акциями компания пытается стимулировать приток дополнительных покупателей и обеспечить себе дополнительный денежный поток.
Субсидирование процентной ставки не производится.
Обсуждение проблем компании и ее отдельных строительных объектов на различных
информационных ресурсах (при наличии такого обсуждения).
Ссылки на форумы, где обсуждается ЖК «Андерсен»:
1. ЗАО «Десна-Лэнд» является сравнительно давно (2006 год) учрежденной компанией. До 2013 года (начала строительства ЖК «Андерсен») компания занималась хозяйственной деятельностью не связанной со строительством.
2. Компания-застройщик не обладает значительным уставным капиталом. У нее отсутствуют активы. Собственная выручка незначительна по отношению к финансовому потоку, генерируемому строительством. Компания показывает убытки.
3. Вместе с тем компания имеет приемлемое соотношение дебиторской и кредиторской задолженности. У нее сбалансированный баланс.
4. До строительства ЖК «Андерсен» каких-либо иных строек компания не осуществляла.
5. При производстве строительных работ и вводе зданий в эксплуатацию осуществлялись задержки. Первая очередь была сдана без задержек. Вторая и третья с задержками срок которых достигал 5 месяцев.
6. При этом, согласно данным финансовой отчетности, на объектах ЖК «Андерсен» освоена большая часть средств, необходимых для строительства. Причем эта сумма в большей степени сформирована из средств дольщиков и инвесторов.
7. Размер собственных трат застройщика на строительство объектов ЖК относительно небольшой.
8. Компания пользуется заемными средствами. Размер задолженности по заемным средствам уменьшается. Компания рассчитывается за полученные заемные средства из денежных средств, полученных от дольщиков.
9. Отсутствие результата собственной финансово-хозяйственной деятельности говорит об очень высокой степени зависимости застройщика от денег инвесторов и дольщиков. Сколько-нибудь значительного самостоятельного финансирования строительства не ведется. Для окончания строительства необходим постоянный приток инвесторов и участников долевого строительства, который обеспечивается, в том числе и различными акциями, связанными со скидками при покупке недвижимости. Этому способствует и репутация Группы компаний «МИЭЛЬ», являющимся одним из крупнейших застройщиков Москвы и Московской области.
10. Аккредитация компании в банках говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов этого ЖК.
11. Вместе с тем вызывают вопросы отсутствие страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. В случае прекращения строительства, дольщики не смогут рассчитывать на компенсационные выплаты, которые они могли бы получить при страховании компанией своей ответственности. Это тем более удивительно с учетом того, что все крупные застройщики Москвы и области подобное страхование осуществляют.
12. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Практически не имеет в отношении себя иски в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.
13. При этом иск со стороны ЗАО «Южный Тракт» несет в себе потенциальную опасность для финансовой устойчивости застройщика с учетом структуры баланса. Компания является устойчивой только при отсутствии серьезной долговой нагрузки.
14. Задержки в строительстве объектов ЖК «Андерсен» вероятно связаны с проблемами по привлечению средств инвесторов и дольщиков, которые в свою очередь вызваны непростой общеэкономической ситуацией в стране и стагнацией на рынке строительства нового жилья.
Поэтому наша рекомендация:
— Дождаться введения в эксплуатацию жилых домов третьей очереди. После публикации на сайте застройщика свидетельства о вводе в эксплуатацию посмотреть на сроки задержки относительно 31 марта 2016 года (сроков введения в эксплуатацию согласно разрешительной документации). Если задержка превысит 5 месяцев (на такой срок была задержка по введению в эксплуатацию 2 очереди), то значит негативные тенденции в деятельности компании нарастают. В этом случае нужно будет очень хорошо подумать вкладывать ли свои деньги в эту стройку или нет.
— Смотреть в течении ближайших месяцев результаты судебных разбирательств ЗАО «Южный Тракт» и ЗАО «Десна-Лэнд». Принимать решение о вложении своих средств с учетом хода судебного разбирательства.
— Поинтересоваться у представителей застройщика будут ли они страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. При отказе от страхования, поинтересуйтесь у представителей застройщика, почему они это не делают.
— В случае если ваши сомнения не будут развеяны, но у вас будет желание вложиться именно в это строительство и купить себе квартиру именно в этом доме, то мы рекомендуем покупать квартиру только на высокой степени готовности дома (не раньше этапа внутренней отделки).
Результат анализа строительной компании показывают, что определенные риски вложения денежных средств и покупки недвижимости в 4 очереди (многоквартирный жилой дом №55) существуют.
Вышеизложенная информация может быть не достоверной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. Мы охотно поделимся нашим опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
источник